С 1 июля 2019 года для застройщиков введено обязательное получение денег дольщиков через эскроу-счета. После прочтения статьи Вы узнаете о преимуществах и рисках покупки по новому режиму с использованием ипотеки.
Как производится покупка с эскроу-счётом?
Счёт эскроу – это специальный банковский счёт, на котором деньги на покупку недвижимости хранятся до окончания строительства.
Вас может заинтересовать
Этапы сделки:
- Сделка с застройщиком. Необходимо выбрать организацию застройщика и заключить договор долевого участия (ДДУ) на покупку недвижимости. Далее застройщик направляет условия договора счёта эскроу в банк.
- Регистрация в Росреестре договора на надвижимость. Когда документы на покупку недвижимости будут зарегистрированы, происходит пополнение счёта эскроу.
- Ожидание завершения строительства. Только в случае успешного выполнения проекта и введения дома в эксплуатацию застройщик получает деньги с эскроу-счёта. Покупатель оформляет недвижимость на себя.
Если же срок сдачи наступил, а стройка не окончена, например, из-за банкротства, деньги со счёта возвращаются покупателю. Данным методом законодательство защищает дольщиков от потери денег, времени и жилья в случае замораживания строительства.
У клиента также есть возможность не расторгать ДДУ, а подождать, когда определится новый застройщик. В это время деньги всё также будут находиться на счёте эскроу.
При условии, когда лицензия банка аннулируется, деньги дольщика остаются застрахованными Агенством страхования вкладов в размере до 10 млн. рублей. Это регламентируется в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». Застройщик совместно с участником ДДУ открывают новый эскроу счёт в другом банке и переводят на него деньги, продолжая сотрудничество.
Обратите внимание. Сумма страхования распространяется на все эскроу-счета одного ДДУ участника. Например, когда покупатель приобретает 2 объекта недвижимости каждый на сумму 6 млн. рублей, в страховых случаях ему будет возвращено только 10 млн., а не 12 млн. рублей.
Плюсы покупки со счётом эскроу
- средства на счету эскроу не подлежат аресту даже при наличии долгов1;
- страхование денег в размере до 10 млн. рублей;
- за открытие эскроу-счёта не требуется плата;
- при расторжении сделки средства в полной мере вернутся дольщику.
1 И хотя суд не имеет права списать деньги с эскроу-счёта, но после завершения строительства они будут направлены застройщику либо кредиторам.
Минусы покупки со счётом эскроу
- не каждый банк утверждён для работы по системе эскроу;
- возврат средств происходит лишь после расторжения договора, до этого к ним нет доступа;
- пока деньги лежат в ячейке, на них действует инфляция, они не приносят никакого дохода, как вклады.
Вернут ли проценты по ипотеке при банкротстве застройщика?
Когда участник ДДУ кладёт ипотечные деньги на эскроу-счёт, он продолжает отчислять проценты за пользование кредитом. При расторжении договора дольщик имеет право получить проценты лишь в том случае, когда это прописано в договоре с застройщиком.
При расторжении по вине застройщика для участника ДДУ проценты по кредиту являются убытками. Поэтому он может востребовать неустойку в суде согласно статье 10 ФЗ № 214, но судебная практика по подобным делам неоднозначна. Поэтому существует большая вероятность, что проценты никто не компенсирует, и на счёт вернётся только тело кредита. В этом заключается риск при покупке квартиры в ипотеку по системе эскроу.
Единственная рекомендация, которая может повысить шанс успеха, – это тщательный выбор застройщика, изучение готовых проектов и репутации компании.
